（一）承租人未经出租人同意对租赁房屋所做装饰装修，装修损失承租人自行承担

　　（三）承租人经出租人同意装饰装修，对于未形成附合的装饰装修物，应由承租人自行搬离

　　（四） 出租人同意进行装修，在租赁期限届满前，合同非正常终止，应用过错责任原则

　　疫情已逐渐从生活中褪去，但自疫情发生以来，新冠疫情对各行各业产生的影响，却在逐步显现，在商业领域尤其明显，房屋租赁合同纠纷明显增多，而在商业地产租赁纠纷中，装修装饰往往投入较多，价值较大，发生争议，装饰装修的处理问题成为各方争议的焦点。本文依据现行法律法规及司法解释，结合相关案例，对该问题在实务过程中的处理方式进行分析，以求对大家有所帮助。

　　商业地产租赁纠纷发生后，关于装修损失如何进行界定，成为各方争议和举证的关键点和难点，在实务中，通常有如下几种计算装修损失的方式。

　　装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。确定装饰装修现值损失不考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊。一般而言，在房屋租赁合同被确认为无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用一定的时间，故无论是折价补偿或按过错分担损失，均应按装饰装修折旧后的现存价值确定，该价值一般通过评估鉴定的方式进行确定。

　　装饰装修物剩余租赁期内的残值损失，指在房屋租赁合同履行期限届满前，合同解除或终止，装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，完全使用了租赁房屋，也就完全利用了装饰装修物的价值。如果租赁期间未届满，承租人对其按原约定履行期限进行的装饰装修物投入，并未充分使用，即在剩余租赁期限内装饰装修物还存在一定的未用价值。确定剩余租赁期内装饰装修物价值应根据房屋租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除或终止时，剩余租赁期内装饰装修物的价值。该价值通过装饰装修的实际支出价值扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

　　装饰装修的实际支出损失，是指以承租人在接收房屋，一竞技下载进行装饰装修，依据承租人实际支付的装饰装修费用，确定附合装饰装修物价值损失，此种方式，主要根据承租人提供的装饰装修合同装账凭证、发票等确定承租人的装修支出，进而确认装修价值，不考虑承租人实际使用时间，不进行相关的物品折旧，对于出租人有失公允，一般不直接采用该种方式。

　　（一）承租人未经出租人同意对租赁房屋所做装饰装修，装修损失承租人自行承担

　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁司法解释》）第十一条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，如因拆除行为导致租赁房屋损毁的，还应当恢复原状或赔偿损失。

　　在房屋租赁中，承租人虽依据租赁合同取得了房屋的使用权，但其并未取得该房屋的所有权，即租赁房屋的所有权人为出租人，在租赁期间，承租人要对属于出租人所有的租赁房屋进行装饰装修，则必须事先经出租人同意。如承租人未经出租人同意擅自对租赁房屋进行装饰装修的，从行为性质上讲，应属违约行为，如因此造成租赁房屋损害的，还将构成侵权。

　　在该种情形下，在未取得房屋所有权人同意的情况下进行装修，侵犯了房屋所有人的所有权，承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。一般不考虑租赁合同终止的原因，亦不再考虑装饰装修是否形成附合。即使装饰装修物在事实上已不能拆除且对出租人具有一定利用价值，出租人也不必给予承租人任何补偿，同时出租人有权要求承租人，承担恢复原状和赔偿损失的责任。（（2017）最高法民申105号）

　　在商业地产租赁合同纠纷，经常出现租赁合同已经解除，或者客观上双方已无继续履行合同的基础，但双方关于关于后续的处理，尤其装修装饰物的补偿未能达成一致意见，如出租人一直不对外重新租赁，则势必造成其损失，而一旦重新对外出租，则势必对装修装饰物进行拆除或处理，此时如何认定其现值，将存在问题，下面根据审判实务中的案例，

　　广东省高院就在（2019）粤民申12187号认为，关于大新昌公司损失的确定问题。大新昌公司在合同履行期间对涉案商铺进行了装修，投入了装修费用。黄金海岸公司委托汕尾市建诚信土地房地产评估咨询有限公司于2016年12月23日对涉案商铺的室内装修价值进行了评估，作出了《房地产估价报告》。虽然《房地产估价报告》是黄金海岸公司单方委托鉴定作出，但汕尾市建诚信土地房地产评估咨询有限公司是具有房地产评估资质的评估机构，没有证据显示其作出的评估报告对大新昌公司存在明显不公。而大新昌公司又未能提供证据证明其实际投入的装修费用，考虑到二审期间涉案商铺的内部装修已被拆除，已不具备重新评估鉴定的基础，故二审法院采信《房地产估价报告》作为认定大新昌公司损失的依据，并无不当。

　　此外，济源市中级人民法院在（2019）豫96民终298号判决中，也采信了出租人提供的材料，因此，作为商业地产租赁合同中经常出现的问题，为避免双方争议，一竞技下载或者在诉讼中占据比较有利的位置，在租赁合同解除后，出租方第一时间保留好案涉房屋的装修装饰证据，并尽可能对装修装饰进行价值评估，避免后期对方漫天要价。

　　（三）承租人经出租人同意装饰装修，对于未形成附合的装饰装修物，应由承租人自行搬离

　　《房屋租赁司法解释》第八条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。

　　最高人民法院在（2019）最高法民申3031号判决中，明确指出，案涉机器设备与办公生活设备均属于未形成附合的装饰装修物，且案涉《房屋租赁合同》对未形成附合的装饰装修物也并未明确约定在合同解除时应如何处理，因此王院林可自行拆除，其不属于合同解除后的损失。

　　因此，双方当事人在起草《房屋租赁合同》时，应对合同解除及租赁期间满后未形成附合的装饰装修物该如何处理进行明确约定。

　　（四）出租人同意进行装修，在租赁期限届满前，合同非正常终止，应用过错责任原则

　　承租人在取得房屋所有人同意的情况下进行装修，若原租赁合同非正常终止，如合同无效或一方违约，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，可能造成另一方当事人的装修损失。《房屋租赁司法解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照不同情形分别处理，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

　　最高人民法院在（2018）最高法民申3101号指出，本案合同双方当事人无视法律的明确规定，故意违反法律的管理性强制性规定而为之，双方均有过错，均应承担相应过错责任。因案涉租赁合同有效，合同内容系双方真实意思表示，在双方均未履行申报消防验收的法定义务而继续履行合同情况下，受到相关执法或管理部门的处罚是必然的，由此造成的投入损失或经营风险应当由合同双方当事人根据各自的过错大小承担相应的责任。承租人魏红兵在明知案涉房屋未经消防验收不能投入使用、经营的情况下，仍然进行大量资金投入，目的是为了获取自己预计的可观收入，对投资风险的判断和把握存在侥幸。因此，即使造成巨大投资损失，也主要是魏红兵自身过错导致，其应承受主要损失。出租方张仕安、赵斌也应对自己未能及时办理建设工程消防验收手续而产生的租赁合同履行障碍给魏红兵投资造成的损失分担部分责任。综上，魏红兵主张的装修损失应认定为剩余租赁期内的装饰装修残值损失，该损失的承担应根据双方当事人的过错予以认定。

　　综上，在商业地产租赁纠纷处理过程中，租赁合同的前期约定、纠纷产生后的及时取证等，任一环节的疏漏，均可能会导致不利的结果发生，因此，从合同草拟，到纠纷产生，尽可能通过专业的法务或外聘法律顾问进行，维护自身的合法权益。

　　本文作者：简涛，房地产业务部律师，郑州大学经济学学士、郑州大学法律硕士。

　　执业期间，简涛律师先后为河南航天工业有限公司、华润置地郑州有限公司，中国资产管理公司郑州办事处，碧桂园郑州区域公司、康桥地产郑州公司、郑州黄河大观有限公司，万汇投资控股有限公司、河南仁豪实业有限公司、泉舜集团（郑州）房地产有限公司、交通银行河南省分行、广发银行郑州分行等企业提供法律服务。曾多次参与房地产项目投融资、项目并购、商业地产运营及商品房开发销售等方面业务，为多家企业提供诉讼和非诉业务。