各省市建设一竞技平台工程合同纠纷典型案例汇编（三）-一竞技(ONE)官方网站

　　64、邓某诉某置业公司建设工程施工合同纠纷案——在多份无效合同中对实际履行合同的认定

　　当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，应当结合当事人的真实意思表示认定实际履行的合同。

　　2014年11月14日、2014年12月10日、2017年10月17日，邓某借用某建筑公司资质与某置业公司分别签订三份施工合同，承包案涉工程。2018年7月17日，案涉工程竣工验收合格。后因工程款纠纷，邓某起诉请求某置业公司支付工程款。诉讼中，双方当事人均认可合同二不是当事人的真实意思表示，但对于按照合同一还是合同三进行结算，双方产生争议。一审平桥区法院委托鉴定机构对工程造价进行鉴定，鉴定机构出具鉴定意见：依据合同一工程造价鉴定金额为77827023.73元，依据合同三工程造价鉴定金额为84054874.63元。一审、二审法院均采信依据合同三所作出的工程造价鉴定意见即84054874.63元。某置业公司不服，申请对本案再审。河南省高院审查后，裁定指令再审。

　　信阳中院再审认为，因邓某借用某建筑公司资质承包案涉工程，故上述三份合同因违反国家强制性法律规定，均为无效。合同一明确约定在办理招投标手续后签订的施工合同只用于办理手续之用,与该合同的约定不一致时，以该合同的约定为准。2017年10月19日某置业公司与某建筑公司共同签署《证明》，约定合同三只作为办理建设工程施工许可证合同备案使用，不作为结算依据。根据合同一和《证明》的约定，当事人的真实意思表示是，合同三只作备案使用,不作为结算依据。且双方签订合同三时，案涉工程已经接近竣工，合同一是实际履行的合同。故依法判决采信依据合同一所作出的工程造价鉴定意见即77827023.73元。

　　65、某建筑公司诉某教体局建设工程施工合同纠纷案——因发包人原因导致未能及时审计的责任判定

　　施工合同约定以审计结论为结算依据的，对双方具有约束力。但是，如因发包人原因无正当理由长时间不进行审计、拖延审计或者在合理期限内未能完成审计，对承包人在诉讼中提出的以通过工程造价鉴定方式进行结算的申请，应予准许。

　　某建筑公司经招投标程序中标某教体局颍川路学校建设项目，双方签订《施工合同》约定：竣工决算经审计机关验收合格后支付到审计决算的97%。工程竣工验收合格后，某教体局开始实际使用，并陆续支付工程款10534万元，之后未再付款。2019年3月20日，某教体局与某建筑公司在《竣工结算书》上签章确认工程结算价为168074720.40元。2020年7月，某教体局向该市审计局提交工程结算审计资料，该局经审核认为工程存在设计变更，遂要求某教体局提供变更审批手续。因某教体局提供资料不完整，审计工作长期暂停。某建筑公司就工程欠款诉至法院。

　　许昌中院一审认为，双方约定以审计结论作为工程款结算依据，现审计机关就案涉工程价款的审计结论尚未做出，支付工程尾款条件尚不成就，故对于某建筑公司的诉请不予支持。一审判决作出后，某建筑公司不服，提起上诉。河南省高院二审认为，鉴于截至二审庭审结束，审计工作仍未恢复，便依申请委托鉴定机构对案涉工程造价进行司法鉴定，并据此对工程欠款数额进行了认定。最终判决某教体局支付某建筑公司欠付工程款56909373.98元及利息。

　　66、某建筑公司诉某棚户区改造指挥部建设工程施工合同纠纷案——固定总价合同项下未完工程价款的认定

　　发承包双方对工程价款约定以固定价方式结算，在承包方未全部完工即退场的情况下，承包方要求对已完工部分的工程价款按照定额计算的，一般不予支持。如发承包双方对工程价款如何确定协商不一致，司法鉴定时应按照已完工工程量占总工程量的比例计算已完工程价款。

　　某棚户区改造指挥部与某建筑公司签订《建设工程施工合同》，合同约定采取固定总价23142万元加变更签证方式确定工程价款。上述合同签订后，某建筑公司进场完成大部分施工。后双方发生纠纷，某建筑公司在工程未全部完工状态下退场。因欠款支付问题，双方未协商一致，某建筑公司遂诉至法院，请求判令某棚户区改造指挥部支付工程欠款68446364.03元。诉讼中，鉴定机构按照08定额计价标准计价，对某建筑公司已完工部分和未施工部分工程造价分别出具鉴定意见书。

　　郑州中院一审认为，某建筑公司虽未全部完工，但某棚户区改造指挥部对已完工部分已投入使用，应按照鉴定意见定额计价方式计算已完工部分工程价款。一审判决作出后，某棚户区改造指挥部不服，提起上诉。

　　河南省高院二审认为，鉴定意见书系依据08定额标准计算工程造价，这与双方当事人采取固定价方式计价的约定不符，一审直接采信鉴定意见书中已完工部分价款数额，存在错误。在案涉工程未全部完工的情况下，对于已完工部分工程价款的认定，应当依据鉴定意见书中已完工部分造价占总造价的比例，再乘以合同约定的固定总价，计算某建筑公司应得的工程价款。二审据此予以改判。

　　67、晁某诉某建筑安装有限公司建设工程施工合同纠纷案——建设工程转包合同无效情况下管理费的认定

　　建设工程转包合同因违反法律强制性规定而无效，其中关于管理费的约定也应无效。但在工程已验收合格的情况下，如转包方也实际参与了施工组织、管理协调，产生了一定的管理成本，则可以参照合同约定，结合施工情况酌情予以支持。

　　某建筑安装有限公司作为案涉项目总承包方与晁某签订《施工合同》，将其承建的案涉项目中的19#、11#、12#住宅楼工程交给晁某施工，该《施工合同》约定，承包人除必须上交各种税费外，还需向总包单位上交0.5%的公司管理费，作为公司机关经营运转经费。合同签订后，晁某进行实际施工，涉案工程已竣工验收合格。因某建筑安装有限公司未按约支付工程价款，晁某诉至法院。

　　濮阳中院二审认为，案涉《施工合同》关于管理费的约定应为无效。但某建筑安装有限公司在施工现场设立了项目管理机构，派驻了相关人员，投入了必要的设备支持，进行了现场管理，产生了管理费用支出，应参照合同约定标准扣减相应管理费。

　　68、某建设公司诉某热力公司建设工程施工合同纠纷案——建设工程价款优先受偿权的范围认定

　　承包人只能对建设工程价款行使优先权，停工损失不属于建设工程价款，承包人因发包人违约或其他原因造成的停工损失不属于建设工程价款优先权受偿的范围。

　　2021年8月，某热力公司将市中心城区集中供热调度中心项目发包给某建设公司，双方签订了施工合同。某建设公司组织人员、机械进场施工。后工程停工，双方对某建设公司已完工程量及停工损失进行了结算，确认某建设公司已完成工程量价款为4020197.66元，截止2022年2月11日停工损失2704011.16元。某建设公司起诉请求判令某热力公司支付工程款、停工损失共计6724209.32元，并请求判令在6724209.32元范围内就案涉工程折价、拍卖所得价款享有优先受偿权。

　　信阳中院二审认为，某建设公司依约进行了施工，后双方又对已完成工程价款、停工损失进行了结算，且非某建设公司原因造成停工，因此，对某建设公司主张的工程款、停工损失及优先受偿权予以支持。遂判决：某热力公司支付某建设公司工程款4020197.66元、停工损失2704011.16元。某建设公司在6724209.32元范围内就案涉工程折价、拍卖所得价款享有优先受偿权。

　　二审判决作出后，某热力公司申请再审。河南省高院经审查认为，原审在确定案涉优先受偿权范围时，将停工损失也一并计算在内于法无据，遂裁定指令再审。

　　69、李某诉韩某、某建设公司、某置业公司、刘某建设工程施工合同纠纷案——工程质保金的返还与保修期的关系

　　工程质保金的返还与工程保修期限并无必然联系，不以保修期限届满为返还条件。当事人对质保金的返还期限有约定的从约定，没有约定或约定不明的，应以缺陷责任期届满为支付条件。

　　发包人某置业公司与某建设公司签订施工合同，约定由某建设公司承包案涉城中村改造工程，并对质保期作出了约定。韩某在某建设公司委托代理人处签字，并负责该工程实际施工。韩某与第三人刘某签订劳务施工合同，约定由刘某负责案涉工程劳务大清包。刘某又与李某签订合作协议，对案涉工程劳务大清包项目合作事宜作出约定。案涉工程现已竣工验收备案。除案涉合同约定的总工程款3%的质保金外，韩某已将其他工程款向刘某支付完毕。剩余3%质保金，因韩某、某建设公司、某置业公司未返还，李某诉至法院。

　　漯河中院以案涉工程质保期尚未届满为由，未支持李某请求返还质保金的诉请。李某不服，申请再审，河南省高院裁定指令再审。漯河中院再审后认为，案涉合同对质保金返还期限有明确的约定，即“余下的3%作为质保金，必须在交工后两个月内付清”，案涉工程竣工验收备案表显示工程实际竣工验收时间为2019年8月2日，韩某应当在此时间节点后2个月内向李某返还质保金。再审据此予以改判。

　　70、李某1诉李某2、赵某、某建工公司合同纠纷案——出借资质单位的责任承担

　　连带责任由法律规定或者当事人约定。当事人仅以单位出借资质给实际施工人，要求出借资质单位对实际施工人欠付的工程款承担连带责任的，于法无据。

　　李某2与赵某系合伙关系，二人以某建工公司名义承包某建筑安装工程，后二人将案涉工程中的混凝土、贴台阶砖等工程分包给李某1施工。案涉工程施工完毕后，李某2、赵某对李某1的工程量进行核对，对工程量、已付款以及下欠款予以确认。后李某1多次催要，李某2、赵某均拒绝支付。李某1遂诉至法院，请求判令李某2、赵某支付剩余工程款，某建工公司承担连带责任。

　　二审郑州中院认为，某建工公司出借资质给不具备劳务施工资质的李某2和赵某，其应对李某2、赵某欠付李某1的工程款承担连带责任。判决作出后，某建工公司申请再审。省法院经审查认为，连带责任的产生要基于法律规定或者当事人约定，原审法院以某建工公司出借资质为由判令其承担连带责任，于法无据，遂裁定指令再审。

　　71、张某诉某铝业公司、某铝业服务公司、某建设公司建设工程施工合同纠纷案——工程多层转包下的责任承担

　　建设工程存在多层转包的情况下，实际施工人应基于合同相对性主张权利，其无权请求与自己没有合同关系的总承包人在欠付工程款范围内承担责任。

　　发包人某铝业公司与某铝业服务公司签订《建设工程施工合同》，约定某铝业服务公司总承包某综合修理车间工程。后某铝业服务公司又与某建设公司签订《分包协议》，将该工程转包给某建设公司。某建设公司又与张某签订《协议书》，将工程转包给张某施工。张某未实际完工即退场，剩余工程由总包方某铝业服务公司完工。因某建设公司下欠张某工程款988058元，张某诉至法院，要求某建设公司支付下欠工程款及利息，某铝业服务公司和某铝业公司在未付款范围内承担给付责任。

　　郑州中院第一次审理判决某建设公司支付张某工程款及利息，总承包方某铝业服务公司在其欠付某建设公司工程款范围内承担责任，发包方某铝业公司在其欠付总包方某铝业服务公司工程款范围内承担责任。该一审判决后，某铝业服务公司不服，提起上诉。河南省高院经审理认为一审法院适用法律错误，遂裁定发回重审。郑州中院重审后认为，实际施工人应基于合同相对性主张权利，其无权请求与自己没有合同关系的总承包人某铝业服务公司在欠付工程款范围内承担责任，遂改判某建设公司单独向张某承担责任。某建设公司不服，提出上诉，河南省高院驳回上诉，维持原判。

　　进度款逾期付款利息作为依附型违约金债权，如进度款债权未过诉讼时效，则不应认定利息债权已过诉讼时效。如进度款陆续得以清偿，则利息债权的诉讼时效应从违约状态终止之日起算。

　　某房地产公司将桩基工程发包给某工程公司，双方对于进度款支付比例及期限均进行了约定，某工程公司每期申请进度款时均提交了相应的报告，某房地产公司同意支付但未能足额付清，其后才陆续付清。工程竣工后，双方确认了结算总价并约定不作调整或更改。后因某房地产公司未能如期支付工程余款，某工程公司诉至法院，请求某房地产公司支付拖欠工程款及相应利息（含进度款逾期付款利息）。某房地产公司则对进度款逾期付款利息提出诉讼时效抗辩。

　　虽然双方约定工程总价在任何情况下均不作调整或更改，但并未约定某工程公司放弃逾期付款利息损失，某工程公司有权主张双方结算前的逾期付款利息损失。某房地产公司认为进度款逾期付款利息的诉讼时效已经届满，经审查，此前已经支付的进度款对应的逾期付款利息已经超过诉讼时效，尚未支付的进度款对应的逾期付款利息并未超过诉讼时效。鉴于某工程公司二审中放弃了对全部进度款逾期付款利息的主张，最终改判某房地产公司无需承担进度款逾期付款利息。

　　违约金属于违约责任的承担方式，是合同义务的转化形态，违约金请求权的诉讼时效应自违约责任成立之日，即主债务履行期限届满之日起算。承包人主张的进度款逾期付款利息，相当于按日计算的违约金，其依附于主债权即进度款债权而存在。在进度款债权一直存在也未过诉讼时效的情况下，该违约金债权也不应认定已过诉讼时效。如债务人陆续支付了进度款，则相应进度款支付违约状态已因付款行为而终止，该部分进度款的逾期付款利息的诉讼时效应从违约状态终止之日起计算。

　　以商业承兑汇票方式支付工程价款的，工程价款优先受偿权的行使期限仍应自发包人应当给付建设工程价款之日起算十八个月，不应以汇票到期日起算。

　　某置业公司将室内精装修工程发包给某装修公司。合同约定，办理结算后30天内，累计支付该批次工程款的97.5%，余2.5%为保修金，在质保期满后支付。该工程于2020年4月24日通过竣工验收，2020年11月26日双方就合同内工程完成结算。某置业公司在已付97.5%的款项中包含220余万元的电子商业承兑汇票，汇票到期日2022年7月30日。该汇票到期后某置业公司未能承兑，同时也未支付质保金与合同外结算款项，某装修公司主张相应工程价款及优先受偿权。

　　案涉合同内工程于2020年11月26日完成结算，某置业公司应当最晚于2020年12月26日前支付至结算款的97.5%。某装修公司于2023年11月向法院诉讼主张工程价款的优先受偿权时，已超过了法律规定的十八个月的最长行使期限。以商业承兑汇票支付工程款，是当事人采取的一种实际付款方式，并非变更合同约定的付款时间，也不影响优先受偿权行使期限的认定。因此，不能以商票到期日计算该部分未付工程款的优先受偿权。

　　近年来，部分房地产企业资金链断裂、汇票无法兑付的情况日益增多。在汇票被拒付的情形下，承包人选择基础债权法律关系主张工程款应予支持，但该工程款的优先受偿权行使期限的起算点不应以汇票到期之日起算。承包人接收发包人以商业承兑汇票形式付款，视为其认可该付款方式，放弃相应的期限利益，并不能据此认定应付工程款的时点顺延至商业承兑汇票到期日。工程价款优先受偿权属于法定优先权，其优先顺位高，且缺乏公示性，对其行使期限的把握应严格按照法律规定进行。工程款付款期限届满时，已开始起算优先受偿权的行使期限，不能简单以双方同意顺延付款时间而认定起算时间同步顺延，否则会影响其他债权人的利益。

　　发包方因缺乏资金而停工，并通知承包人退场，但承包人以发包人欠付工程款为由拒绝退场，由此导致停工损失扩大，发包人不承担该扩大损失的赔偿责任。

　　某科技公司与某劳务公司签订承包合同，约定由某劳务公司承包案涉工程，并约定解除条件成就时，某科技公司有权通知某劳务公司在要求的时间内撤离现场。后因桩基工程停工，某科技公司发函给某劳务公司要求解除承包合同并限期退场，但某劳务公司以某科技公司还结欠工程款迟迟未退场。

　　因某科技公司导致工程停工，某劳务公司可以主张相应的停工损失，但其亦负有及时采取措施避免损失扩大的义务。在某科技公司通知退场后，某劳务公司应组织退场，并采取有效措施防止损失扩大。除了因安全或其他客观原因不能退场的，根据现场施工规模，确定停工损失只计算至通知退场后的一个半月。

　　民法典第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。建设工程中的发包人有权解除合同并要求承包人退场，但应赔偿承包人的损失。承包人对该损失亦有减损义务，即在合理期限内完成人员、设备的退场，避免损失扩大，否则需自行承担该扩大的损失。发包人欠付工程款不是承包人拒绝退场的正当抗辩，其可以依法维护自身的工程款权利，但同时应采取适当措施避免损失扩大。

　　装修工程在保修期内发生质量问题，承包人经通知而拒绝维修的，应承担发包人的维修费用，并赔偿因此产生的损失。

　　某餐饮店系某品牌加盟店，在一家商场内获得特许经营。某餐饮店将店内装修事宜交给某装饰公司施工，完工后出现厨房渗漏等问题，经查系装修防水没有做好导致。后某餐饮店多次与某装饰公司沟通联系查看、维修事宜，但某装饰公司未能及时维修。最终，某餐饮店因下水道倒灌、排水管爆裂、吊顶坍塌等导致停业，只能委托第三人代为维修。一竞技登录

　　双方之间虽无书面合同，但存在装饰装修合同关系，某装饰公司作为施工方负有质保义务。装修完工后即发生漏水现象，某餐饮店也已告知某装饰公司，但某装饰公司未能及时履行质保维修义务，故某餐饮店有权委托他人代为维修，相关维修费用应由某装饰公司承担。同时，某餐饮店因维修所产生的停业损失、租金损失、加盟费损失等亦应由某装饰公司承担。

　　依照民法典第五百八十一条、第五百八十三条的规定，当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用；当事人一方在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。某装饰公司承担维修费用相当于仅采取了补救措施，此外的损失也应赔偿。某餐饮店系一家加盟店，在商场内租赁场地经营，停业维修期间会产生停业损失、租金损失、加盟费损失等实际损失，况且该损失也未超出订立合同时预见或应当预见到的范围，某装饰公司应当予以赔偿。

　　施工存在不符合规范的质量缺陷，并因此造成他人损害，即便已过保修期，承包人仍应承担相应的赔偿责任。发包人对该质量缺陷有过错的，可以减少承包人的责任。

　　某发展公司将小区景观绿化工程发包给某建设公司施工，某发展公司提供的设计施工图没有附设计说明、施工标准及工艺要求。该工程竣工验收合格，并已过质保期后，业主王某某被凉亭一侧的金属网板倒下砸伤。经查，某建设公司施工时采用的连接金属网板与凉亭木质结构的工艺过于简陋，凉亭材质与潜在使用风险不匹配，施工存在质量缺陷。法院判决某发展公司与某建设公司承担连带赔偿责任。现某发展公司承担责任后，向某建设公司追偿。

　　当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。该设计施工图是由某发展公司委托并提供，该图纸没有附设计说明、施工标准及工艺要求，本身有瑕疵。同时，某发展公司作为建设单位没有在竣工验收记录上签字、盖章，验收单上还有多项抽查内容未填写，可见竣工验收没有完全按照《建筑工程施工质量验收统一标准》规范实施。综上，某发展公司对损失的发生也有过错，法院认定应由某建设公司承担50%的损失赔偿责任。

　　依照建筑法第七十四条的规定，承包人有偷工减料、使用不合格建筑材料、不按照工程设计图纸或者施工技术标准等施工行为，造成工程不符合规定的质量标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。工程验收属于过程性验收，工程验收合格并不代表工程质量没有缺陷。施工时已存在的质量缺陷，即便已过质保期，承包人负有瑕疵担保责任，仍应赔偿由此造成的损失。同时，发包人对该损失的发生有过错的，可以减少承包人的赔偿责任。

　　装修承包人承诺赠与的项目，并不构成单独的赠与关系，而应视为装修合同对价的一部分，承包人不能任意撤销。承包人未履行承诺的赠与义务，应当继续履行或相应的减少价款。

　　孟某某与某装饰公司签订装饰合同，约定由某装饰公司为孟某某的房屋进行装修，工程造价为118000元。孟某某与某装饰公司的项目负责人员微信聊天记录显示，某装饰公司承诺赠送小米晾衣架、风暖浴霸及前置过滤器，但实际有部分尚未安装。

　　虽然赠送的项目没有写入书面合同，但装修附带的赠送承诺不同于普通的赠与，应视为合同对价的一部分，属于合同义务。某装饰公司不具有任意撤销权，某装饰公司应履行其承诺的相关赠送项目。考虑到双方已发生纠纷，且某装饰公司已经撤场，双方合同已经终止履行，结合尚未赠送部分的物品价值，法院酌定核减工程款1500元。

　　民法典第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但就本案而言，双方并非赠与合同关系，而是装修合同关系。装修中承诺的赠与项目，不构成单独的赠与关系，而应作为装修款对价的一部分，属于装修合同中的权利义务，所以不享有法定的任意撤销权。在该赠与无法履行的情况下，根据民法典第五百八十二条的规定，发包人可以要求承包人承担减少价款的违约责任。

　　经招投标程序签订的中标合同具有法律约束力，即便另行签订的合同办理了备案手续，也不能作为结算依据，不能以备案合同否定中标合同。

　　某置业公司通过邀请招标的方式与某建设公司签订了一份总承包工程合同，约定合同价为316191985.99元，合同形式为固定单价。后某置业公司又向某建设公司发送直接发包通知书，据此另行签订了一份施工合同，合同价为527267027元，合同形式为综合单价，工程量按实际结算，该合同进行了备案。因两份合同的结算方式不一，双方就此产生争议。

　　涉案工程采取招投标程序确定某建设公司为中标单位后，又以直接发包的形式发包给某建设公司，不符合法律规定，因直接发包而签订的合同无效。从实际履行情况看，双方沟通的往来函或联系单上，所引用的合同条款、开工时间、确定进度款支付金额等均与中标合同相对应。所以认定应以前一份合同作为工程价款的结算依据。

　　依照建设工程司法解释（一）第二条的规定，招标人与中标人另行签订的施工合同约定的工程实质性内容，与中标合同不一致，应当以中标合同确定权利义务。当事人经过招投标程序签订的合同为中标合同，具有法律上的强制约束力，在招投标程序之外，不应另行签订与中标合同实质性内容不一致的合同。即便该另行签订的合同办理了备案手续，也只是一种行政管理方式，不能以备案合同否定中标合同。

　　对于建设工程专业争议等问题，法院通过专家咨询、特邀调解等方式促进矛盾纠纷多元化解，最大程度节约诉讼成本和缩短审理周期。

　　某发展公司拟新建高标准厂房，经协商将工程发包给某工程公司施工，完工后，双方进行了价款结算。但投入使用时，厂房即出现严重的墙体渗水、粉刷层脱落、外墙面开裂等问题。后某工程公司起诉要求某发展公司支付剩余工程款40余万元，某发展公司则要求某工程公司承担厂房的修复费用，并申请法院对质量问题的原因、修复方案、修复费用等进行司法鉴定。

　　考虑到工程尾款仅有40万元左右，扣除可能发生的修复费，剩下的工程款尚不够支付鉴定费，且质量鉴定程序耗时长达一年左右。在征询双方意见的基础上，法院利用“天平共筑”平台，通过当地建筑行业协会的专家进行现场勘查、咨询，给出了修复方案和修复费用的参考性意见，并得到了双方当事人的确认。最终，一起本应要鉴定三次左右、耗时一年左右的工程质量纠纷，在短短的二十天内即迎刃而解，双方调解结案。

　　司法鉴定虽然更具专业性、准确性，但同时也会带来诉讼成本和审理周期的增加。法院在委托司法鉴定之前，应当考虑鉴定的必要性、可行性。结合个案情况，通过相关行业协会参与，以专家咨询、特邀调解等形式，促进矛盾纠纷多元化解，可以避免不必要的司法鉴定，并增强调解的说服力，有效解决建设工程领域专门性争议问题，破解建设工程案件审理周期长的难题。

　　某科技公司将若干处公厕工程发包给某工程公司，某工程公司又转包给顾某某，顾某某又分包给时某某。时某某作为实际施工人，与顾某某既无书面合同，又无证明工程量的签证等证据，双方亦未结算。各方对工程造价存在争议，时某某申请司法鉴定，但因无法确认施工界面而退鉴。同时，时某某针对另外的多起公厕工程又以顾某某为被告在其他法院提起多个诉讼。

　　因证据欠缺，相关关联案件都面临同样的审理“困局”，为尽快“破局”，法院多次从情、法、理等方面向各方做调解工作，并释明法律风险，提出了一揽子解决多项工程纠纷的思路。同时，为防止顾某某“调而不付”，彻底案结事了，多次与各方商谈，与时某某并无直接合同关系的某工程公司、某科技公司，同意将剩余未付款项直接支付给时某某，以解决顾某某后期可能无力支付的顾虑。

　　建设工程合同纠纷往往涉及层层转包、分包，如果限于合同相对性的审理思路，一项工程可能会衍生出多起诉讼。法院在处理此类纠纷时，贯彻“尽可能一次性解决纠纷”的理念，实质性化解矛盾，可以避免层层权利追索，防止衍生诉讼、程序空转等问题。同时，当事人的合法权益能够得到及时兑现，公正与效率、实体与程序也得以有机结合。

　　81、某通风设备公司与某消防工程公司建设工程施工合同纠纷案——消防工程中的防排烟工程所签订的分包合同应属建设工程施工合同而非承揽合同

　　2017年9月，某消防公司（甲方）与某通风设备公司（乙方）签订《防排烟系统产品加工承揽合同书》，合同项目为某片区通风防排烟工程，主要工程包括生产加工、工程物资及材料购制、安装、调试等。2018年3月，双方又签订补充协议，增加一区域的通风防排烟工程，并约定质保期满两年后，某消防公司应当将质保金无息退还某通风设备公司。2018年10月，某通风设备公司出具《结算单》。因某消防公司欠付工程款，某通风设备公司遂诉至成都市金牛区人民法院，该院以本案属于建设工程施工合同纠纷涉及专属管辖为由，裁定移送成都市锦江区人民法院审理。

　　成都市锦江区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国建筑法》第二条、《建设工程质量管理条例》第二条第二款规定，案涉合同名为加工承揽合同，但约定的工程内容为制作安装消防防排烟系统，该系统属于消防设施工程不可分割的组成部分。消防工程属于建设工程的一部分，当事人基于消防工程中所涉防排烟工程所签的分包合同，应属于建设工程专业分包合同，而非承揽合同。某消防公司作为消防工程承包方，其又将该消防工程的防排烟系统工程分包给某通风设备公司，属于消防专业分包后再分包，因后者也无相关消防施工资质，故案涉合同因存在违法分包情形而无效，双方关于付款及质保金退还节点的约定亦属无效。但某通风设备公司作为该项目的施工人，有权要求某消防公司参照合同约定补偿工程价款。遂判决某消防公司向某通风设备公司补偿工程款及退还质保金。某消防公司不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。现判决已生效。

　　本案系区分建设工程施工合同与承揽合同的典型案例。本案中，消防工程属于建设工程的必备部分，包括火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等，防排烟工程属于消防设施工程不可分割的组成部分，因此，法院认定消防工程中的防排烟工程所签订的分包合同，应属建设工程施工合同，而非承揽合同。建设工程合同作为一种特殊的承揽合同，二者的区分是建工领域普遍又难解的问题之一，合同性质的认定会导致案件的法律适用大相径庭，直接影响管辖法院、审理方向、权利义务承担等。建工领域是优化营商环境的重要一环，准确界定建设工程合同与承揽合同，对于维护司法稳定和公正具有重要意义。

　　【案例来源】：重庆市渝中区人民法院、四川省成都市锦江区人民法院2024年12月18日联合发布建工房地产纠纷典型案例

　　82、某工程有限公司与某建设集团有限公司、某集团有限公司、某置业有限公司建设工程分包合同纠纷——多重分包下的实际施工人，无权要求与其无合同关系的发包人、总包人承担责任

　　2017年，某置业有限公司（发包人）与某集团有限公司、某勘察公司、某建筑设计研究院（承包人）签订《总承包合同》，约定其中施工工程由某集团有限公司总包。2018年，某集团有限公司（承包人、甲方）与某建设集团有限公司（分包人、乙方）签订《专业分包合同（建筑工程）》约定，某集团有限公司将其承包的工程中的地基处理工程、土石方、基坑支护工程分包给某建设集团有限公司。同年，某建设集团有限公司（甲方）与某工程有限公司（乙方）签订《分包合同》约定，某建设集团有限公司将其承包的工程中的护壁桩、桩间支护、冠梁工程、锚索、腰梁、基础桩、褥垫层工程分包给某工程有限公司。2019年，某建设集团有限公司与某工程有限公司签署两份《分包结算书》结算总价，因某建设集团有限公司未按时按约支付工程价款，故某工程有限公司诉至法院，要求某建设集团有限公司支付工程款及利息，某置业有限公司、某集团有限公司在其签订的总包合同、专业分包合同范围内承担连带支付责任。案件审理过程中，某建设集团有限公司被申请破产清算，已进入破产程序。

　　成都市锦江区人民法院经审理认为，依照《中华人民共和国民法典》第七百九十一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第二款，承包人禁止将工程分包给没有资质的单位、禁止多重分包、转包。本案中，某工程有限公司并无建设工程相关资质，分包合同无效。依照《中华人民共和国民法典》第七百九十三条规定，某建设集团有限公司应参照合同关于工程价款的约定折价补偿某工程有限公司，利息按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条自竣工验收之日起算，至自破产申请受理时起止。其次，某工程有限公司主张某置业有限公司、某集团有限公司承担连带责任，但某工程有限公司与某集团有限公司之间并无合同关系，且某工程有限公司实际为多层分包的实际施工人，故不得依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定向发包人主张付款责任。

　　建设工程行业涉及众多主体和复杂的交易关系。本案是依据相关法律规定和结合具体案情的适用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条旨在保护农民工权益，故突破合同相对性允许实际施工人向发包人主张欠付工程款责任，对该解释理解应当从严把握。该解释只规定转包和违法分包两种关系，未规定多层转包和多次分包关系中的实际施工人，故规定多层转包和多次分包关系中的实际施工人依据该规定向发包人主张欠付工程款责任不予支持。同时，虽然认定合同无效，但违法分包方应当参照合同价款折价补偿给实际施工人。本案作为典型案例，警醒建设工程领域的各方主体，承包方应当严格遵守法律法规和合同约定，不得擅自违法分包，规范自身的经营管理行为，促使其加强自身建设和工程管理能力，保证工程质量和进度，合规合法履行义务。

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　　83、尚某某诉某消防公司、某房产开发公司建设工程施工合同纠纷案——实际施工人主张发包人在欠付工程款范围内承担责任的，人民法院予以支持

　　某房产开发公司（发包方）与某消防公司（承包方）签订施工合同，约定将“星雅俊园”项目消防、通风排烟工程发包给某消防公司。某消防公司承接该项目后，将其转包给尚某某。尚某某组织人员进场施工，并垫付相应工程款。前述工程于2014年5月开工，2017年5月竣工验收合格。2017年8月，合同双方就前述工程进行了结算。某消防公司收到某房产开发公司支付的工程款后向尚某某支付了大部分工程款，尚欠部分未支付。为此，尚某某诉至法院，主张某消防公司支付欠付工程款及相应利息，某房产开发公司在欠付工程款范围内承担责任。某房产开发公司辩称，第一，其与尚某某无合同关系，亦未同意某消防公司将工程转包给尚某某，尚某某并非实际施工人，不应向其承担支付责任；第二，质保期内某消防公司未履行质保义务，某房产开发公司已委托第三方整改，所发生费用应在欠付工程款范围内予以扣除。

　　成都市锦江区人民法院经审理认为，截至法庭辩论终结之日，某房产开发公司尚欠某消防公司21万余元（已扣除某房产开发公司委托第三方整改所支出费用），某消防公司尚欠尚某某88万余元。综合全案事实来看，应认定尚某某与某消防公司之间构成转包合同关系，尚某某系实际施工人。结合已查明的欠付情况，判决某消防公司向尚某某支付工程款88万余元及相应利息；某房产开发公司在欠付的21万余元范围内就某消防公司的前述债务向尚某某承担支付责任。

　　本案系建设工程施工合同纠纷案件中突破合同相对性、判决发包人向实际施工人承担付款责任的一则典型案例。法律依据为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条第二款。该款规定：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”该款是为了保护农民工的合法权益而做出的规定。司法实践中，由于农民工权益保护已经多元化，因此，适用本条规定时把握较为严格。一般来说，需要注意以下几方面：第一，实际施工人身份的界定，应结合最终实际投入资金、材料，组织工程施工等因素综合认定；仅从事建筑劳务作业的农民工或劳务班组不属于实际施工人范畴，不适用该条；借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人亦不适用该条。第二，实际施工人与转包人或违法发包人之间的合同无效，因为实际施工人这一概念的背后隐藏着合同无效的认定，若是合法分包、合同有效，则直接称施工人、承包人，无需强调“实际”；亦即，有效合同的施工人不能适用该条突破合同相对性要求发包人承担责任。第三，发包人的责任范围仅限于欠付工程款。若法院根据当事人举证无法查清发包人是否欠付工程款，由实际施工人承担举证不能的后果。

　　【案例来源】：重庆市渝中区人民法院、四川省成都市锦江区人民法院2024年12月18日联合发布建工房地产纠纷典型案例

　　84、某建工集团诉某投资公司建设工程施工合同纠纷——即使双方当事人在施工合同中明确约定政府审计条款，若出现非因双方当事人原因导致审计意见长期未作出，应允许施工方申请司法鉴定确定工程造价

　　经招投标，2018年9月13日，某投资公司（发包人）与某建工集团（承包人）签订《施工合同》，约定由某建工集团承包案涉工程，施工签约合同价为1.32亿余元。合同约定最终施工结算价以区审计局的审计结果为准。2019年8月29日，案涉工程完成竣工验收。2021年1月8日，某工程咨询公司出具结算审核报告，核定金额为1.28亿余元。某公司主张按照依据审核报告金额支付工程款，某公司主张结算审核报告是报送给政府部门进行审计的基础材料，并非最终审计结果，最终结算价款应当以审计结果为准，故付款条件尚未成就。据当事人陈述，自2021年5月起，某投资公司开始将案涉工程造价提交区审计局进行审计。区审计局先后出具多份审核结果征求意见书，但最终审计结论一直未出具。诉讼过程中，人民法院先后两次向区审计局去函询问案涉工程价款审计进度以及最终审计结论尚未形成的原因及与预期完成时限，区审计局均回复尚在征求意见，完成时限无法预估。双方当事人就工程款的支付金额及条件发生争议。

　　成都市锦江区人民法院经审理认为，虽然双方在《施工合同》中约定“最终施工结算价以区审计局的审计结果为准”，但案涉工程于2019年8月竣工验收后，某建工集团向某投资公司移交了工程结算资料，某投资公司于2021年5月将相关结算资料移交区审计局审计，但至本案诉讼发生时，审计机构历时两年多仍未出具最终审计结论，在本案审理期间，区审计局向法院复函仍表示最终审计结果出具时间无法预估，这也导致某建工集团应得工程款数额迟迟不能得到确认。在并无证据证明系因双方当事人原因导致审计不能进行的情况下，某建工集团于诉讼中提出鉴定申请符合实际情况及有利于及时解决当事人纠纷，亦不违反法律规定，应予以准许。故法院依据司法鉴定机构作出的鉴定意见以及某公司已支付金额对尚欠工程款数额进行了认定。

　　司法实践中对于工程价款结算条款中政府审计约定的效力、具体适用等问题仍存在争议，导致建设单位以审计未完成为由拖延支付工程款的现象频发，这不仅使得承包人的合法权益无法得到保障，更可能引发深层次的民工讨薪问题，严重影响建筑市场甚至社会稳定。本案明确在发包人因审计程序长期拖欠支付工程款的情况下，如何保障施工人利益的裁判规则，保障了民营企业为主体的施工人权益，有力促进建筑市场的健康发展、助推营商环境优化发展。

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　　85、某消防公司诉某投资公司建设工程施工合同纠纷案——以合同约定的“先票后款”条款对抗支付工程价款的，人民法院不予支持

　　2020年10月，某投资公司、某消防公司签订了《消防施工合同》，约定：工程价款总额暂定506万元。消防公司出具发票后，投资公司再支付工程款。如果消防公司不出具发票，投资公司则有权拒付或延付，且不承担违约责任。2021年，工程竣工验收合格并交付后，双方办理结算，确定工程价款为495万元。后投资公司仅支付400万元。消防公司遂诉至法院，要求投资公司支付95万元及逾期付款违约金。庭审中，投资公司抗辩，消防公司未开具未付款金额发票，故投资公司有权拒绝支付剩余工程款，且不构成违约，无须承担违约责任。

　　成都市锦江区人民法院经审理认为，本案的争议焦点为剩余工程款的支付条件是否成就。《消防施工合同》中进行工程建设、支付工程款系合同的主给付义务，开具发票属于从给付义务，两者并不对等，故投资公司不能以消防公司未开发票为由拒付工程款项。同时，《消防施工合同》约定了如果消防公司不提供发票，投资公司有权延付并不承担违约责任，即双方当事人将开具发票作为付款的前提条件。在此情况下，应尊重当事人的真实意思表示。消防公司未按约履行开票义务，致使投资公司迟延付款，故本院对消防公司主张的部分逾期付款违约金不予支持。鉴于消防公司在庭审中明确表述可以开具发票，为减少当事人诉累，本院认定在消防公司开具符合约定的发票后，投资公司支付相应款项。

　　就建设工程施工合同而言，发包人的主合同义务是支付工程款，承包人的主合同义务是进行工程建设，开具发票仅为承包人的附随义务。案涉合同虽然约定承包人有先履行开具发票的义务，但在承包人完成施工内容并且案涉工程经竣工验收合格的情况下，发包人不得以承包人未开具发票为由拒绝履行其主合同义务支付工程价款。但根据意思自治原则，案涉合同确系双方自愿达成，对双方具有法律约束力，当事人均应恪守履行。故承包人在要求支付工程款的同时，根据公平原则和一次性解决纠纷的原则，亦应按照合同约定开具足额发票，因此发包人不应当承担逾期付款的违约责任。在建设工程施工领域，具有优势地位的发包方常在合同中设置“先票后款”内容，以延长付款时间、缓解资金压力。发包方以开具发票的附随义务对抗支付工程款的主要义务，有失公平。本案厘清了建设工程施工合同的主合同义务与附随义务，否定了市场主体依据“先票后款”条款对抗支付工程价款，有利于保护承包方的合法权利，符合公平正义的基本准则，有助于建筑行业在法治轨道上良性发展。

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　　86、杜某某与任某某装饰装修合同纠纷——不具备相应的施工资质所签订的商业区域装饰装修合同为无效合同

　　任某某与杜某某签订《某餐厅装饰装修工程施工合同》，约定任某某将某餐厅装饰装修工程发包给杜某某。嗣后，杜某某完成了上述装饰装修工程施工并交付任某某使用，任某某支付了部分装修款，剩余款项由任某某以出具《欠条》形式承诺支付。后因任某某未按时、足额支付剩余款项，杜某某提起诉讼，请求任某某支付其剩余装修款并承担相应的资金占用损失。

　　重庆市渝中区人民法院经审理认为，案涉装饰装修工程为商业区域装饰装修工程，《某餐厅装饰装修工程施工合同》系杜某某与任某某个人之间签订，且杜某某并无装饰装修施工资质，杜某某与任某某签订的《某餐厅装饰装修工程施工合同》应当依法认定为无效合同。但杜某某已将施工完毕的案涉工程交付任某某使用，任某某应按《欠条》内容向杜某某支付折价补偿的工程款，并承担相应资金占用损失。

　　装饰装修工程分为工业装饰装修工程和家庭居室装饰装修工程。通常情况下，商服用房、办公用房等非住宅用房的装修不属于家庭居室装修工程。工业装饰装修工程的承包人应当具备相应的施工资质，不具备相应施工资质或者超越资质登记所签订的装饰装修合同应当认定为无效。合同无效后，发包人会面临工程质量安全的担忧，承包人会面临工程价款如何进行结算的难题。本案中鉴于双方以欠条形式对装修工程款进行了结算，故发包人应参照该结算金额支付折价补偿的工程款。

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　　87、王某与某建筑公司建设工程施工合同纠纷——名为内部承包实为转包的内部承包合同为无效合同

　　某建筑公司与王某签订《建设工程施工项目内部承包合同》，约定：以某建筑公司与某区城市管理局（建设单位）签订的《工程施工合同》（主合同）为基础，就某建筑公司承建的工程项目，由王某进行内部承包。合同约定工程项目采用全项目包工、包料、包管理的大承包方式，王某为承包人，实行承包人自筹资金、自主管理、自负盈亏的承包原则，某建筑公司依据本合同扣除约定收益和相关费用后，其余项目盈亏全部由王某自担。后该工程经竣工验收合格，并经决算审计。因工程款支付存在争议，王某提起诉讼，请求某建筑公司支付工程折价补偿款及相应资金占用损失。

　　重庆市渝中区人民法院经审理认为，虽然王某与某建筑公司签订了《建设工程施工项目内部承包合同》，但王某与某建筑公司之间不存在劳动关系，王某实际并不具有内部承包资格，双方签订的上述合同名为内部承包实为转包，应为无效合同。合同无效后，因实际施工人已经通过施工行为将人工、材料和机械等费用物化到建设工程上，事实上已不可能返还，且案涉工程已竣工验收合格，并经决算审计，故某建筑公司应当参照合同约定向王某支付折价补偿的工程款及相应资金占用损失。

　　建筑企业内部承包合同，是指建设工程承包人将其承包的全部或部分工程交由其下属的分支机构或在册的项目经理等企业职工个人承包施工，承包人对工程施工过程及质量进行管理，对外承担施工合同权利义务，系企业的一种经营模式，依法受法律保护。转包是指承包单位承包工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义转给其他单位或个人施工，我国民法典明确禁止上述转包行为。实践中，部分建设工程承包人为规避法律责任，通常以签订内部承包协议、约定管理费等方式，为其非法转包披上“合法外衣”，人民法院以实际法律关系进行审理、裁判，有助于厘清此类纠纷审理思路，为类案审理提供参考。

　　【案例来源】：重庆市渝中区人民法院、四川省成都市锦江区人民法院2024年12月18日联合发布建工房地产纠纷典型案例

　　88、某建设公司与某投资公司建设工程施工合同纠纷——约定工程价款实行固定总价结算，未完成施工即终止履行，已施工部分质量合格的，可以采用“价款比例法”的方式确定应付工程价款

　　某建设公司与某投资公司签订《某销售中心、1#、2#、3#楼及车库消防工程施工合同》，合同就工程范围、工程期限、工程质量、工程价款、工程进度款支付期限及条件、停工复工等问题作出约定。其中，工程价款约定为包干固定总价结算。后，某投资公司未按时支付进度款导致工程停工，双方未就案涉消防工程进行验收，某建设公司作为承包人停工后退出了案涉工程。双方未进行结算。某建设公司提起诉讼，请求某投资公司支付工程款。

　　重庆市渝中区人民法院经审理认为，案涉工程因某投资公司原因停工，双方未就案涉消防工程进行验收，案涉工程实际处于某投资公司的控制之下，某投资公司未对已完工工程的质量提出异议。故已施工部分质量合格的的工程价款，可采用“价款比例法”的方法进行确定，由鉴定机构根据工程所在地的建设工程定额及相关配套文件确定已完工程占整个工程的比例，再用合同约定的固定总价乘以该比例确定发包人应付的工程价款（即：已完工部分工程价款=固定总价×已完工部分定额价÷定额总价）。

　　建设工程施工合同约定工程价款实行固定总价结算，在未全部完成施工即终止履行，且已施工部分工程质量合格的情况下，承包人要求发包人支付工程价款的，发包人应当支付。但对于工程价款金额的确定却系司法审判实务中的难点、痛点问题。工程价款计算准确与否，直接影响承包人和发包人双方的切身利益，亦是案件处理结果是否公正的重要表现。“价款比例法”提供了新的裁判思路，构建了核定工程价款的可靠路径。

　　【案例来源】：重庆市渝中区人民法院、四川省成都市锦江区人民法院2024年12月18日联合发布建工房地产纠纷典型案例

　　89、某建设公司与某置业公司破产债权确认纠纷案——建设工程价款优先受偿权为法定优先权，建设工程价款债权转让后的受让人不享有优先受偿权

　　2021年12月15日，某置业公司被人民法院裁定受理破产清算。后，某控股集团公司（承包人）向某置业公司（发包人）管理人申报债权，债权性质为建设工程价款优先债权，某置业公司管理人将该债权审核为普通债权。某控股集团公司多次向某置业公司管理人发出债权审核异议函件。2022年4月10日，某控股集团公司与某建设公司签订了《债权转让协议》，约定由某建设公司受让某控股集团公司向某置业公司管理人申报的债权。某建设公司提起诉讼，请求确认其受让的的建设工程价款债权为优先债权。

　　重庆市渝中区人民法院经审理认为，建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。建设工程价款优先受偿权是为实现工程款债权而设定的法定优先权，属法定权利。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定，建设工程价款优先受偿权的受偿主体为工程承包人，某建设公司不是案涉工程承包人，不具有工程价款优先受偿权的主体资格，且工程价款优先权作为法定优先权，不得任意转让。故某建设公司要求确认其受让的建设工程价款债权为优先债权，不能成立。

　　建设工程价款优先受偿权是承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，是《中华人民共和国民法典》第八百零七条赋予建设工程承包人优先于其他债权人的一种优先权。此外，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条也明确规定了建筑工人利益保护在优先受偿权制度中的重要地位：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”赋予受让人享有建设工程价款优先受偿权，不利于直接实现保护建筑工人合法利益的目的。

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　　90、朱某某与某房地产公司商品房预售合同纠纷——开发商未就所售房屋存在的特殊情况进行明确提示、说明，应当承担相应赔偿责任

　　朱某某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定朱某某购买某房地产公司开发建设的商品房一套，一竞技登录该商品房为预售商品房。房屋交付后，朱某某发现该套房屋处于腰线层，且其阳台护栏、卧室窗户与其他非腰线层房屋的阳台护栏、卧室窗户存在明显不同，其阳台、卧室采光面积明显小于其他非腰线层房屋的阳台、卧室采光面积。朱某某提起诉讼，请求某房地产公司赔偿损失。

　　重庆市渝中区人民法院经审理认为，某房地产公司作为专业房地产开发公司,在缔约时应当按照诚实信用原则将案涉房屋处于腰线层,且与其他非腰线层房屋在阳台、卧室采光面积等方面存在差异的情况明确告知买受人。某房地产公司制作的沙盘仅可显示案涉房屋处于腰线层,但无法显示该套房屋与其他非腰线层房屋在阳台护栏、卧室窗户方面的差别。某房地产公司在向朱某某销售案涉房屋时,未就该差异情况进行明确提示、说明，从而部分影响朱某某订立合同时的判断，故法院确认某房地产公司对朱某某的损失酌情予以赔偿。

　　预售商品房区别于现售商品房的最大特征,是交易发生时商品房尚未建成,购房者只能借助开发商提供的资料、信息，来获取购房房屋的具体情况。在商品房预售过程中，开发商需尽到明确的告知义务，充分介绍房屋的各项重要信息，并将所提示说明的情况在书面合同中予以明示。若开发商在合同缔结过程中未就所售房屋存在的特殊情况进行明确提示、说明，给购房者造成损失的，需承担相应的赔偿责任。

　　【案例来源】：重庆市渝中区人民法院、四川省成都市锦江区人民法院2024年12月18日联合发布建工房地产纠纷典型案例

　　91、依法调解促亿元工程快速复工实现多方共赢——某集团公司与某置业公司建设工程施工合同纠纷案

　　某集团公司与某置业公司签订《建设工程施工合同》。合同履行过程中，因工程进度款支付、质量等问题，双方发生矛盾。后某集团公司起诉要求某置业公司支付欠付的工程款及利息，某置业公司亦提起反诉，要求某集团公司赔偿施工工期延误金、工程维修费等项目损失。

　　法院审查认为，双方主要矛盾在于工程造价及修复费用问题，考虑到当前司法委托造价鉴定周期长，因鉴定所造成的工期延误对双方损失巨大的实际情况，法院积极引导双方厘清争议项目，减少当事人分歧，确保工程项目正常施工。通过长达3个月的细致调解，双方成功就该工程款结欠、支付、修复费扣减等核心问题达成调解方案，达到案结事了的良好效果。

　　案涉工程金额高达上亿元，关系众多农民工合法权益，对地方经济发展大局和社会稳定有重大影响。法院通过依法调解促使案涉工程恢复施工，农民工工资及时发放，拖欠工程款得到清偿，不仅实现多方共赢，还对维护社会稳定具有重要意义。