目前的产业园市场，供大于求的现状令租户对低价租金追求成为普遍现象。这种导致缺乏竞争力的产业运营商纷纷主动或被动地降低租金，用以吸引租户。

　　这直接体现在建信中关村REIT的经营业绩上。2024年该基金收入1.38亿元，同比下滑约20%； 期内净亏损3.32亿元，确认商誉减值损失8450.30万元，投资性房地产减值损失3.18亿元，合计4.03亿元。截至期末，基金总资产约为26.38亿元，净资产约为19.84亿元。

　　在激烈市场竞争下，建信中关村REIT的基础设施项目采取“以价换量”的策略，通过采取这一策略以及提供装修改造服务，期内基础设施项目的平均月末租金、可供分配金额同比变动幅度较大。

　　2024年，该基金可供分配金额为4201.91万元，较上年同期下降48.20%，实际分配金额6030万元；本期和年化现金流分派率为2.21%，较2023年的4.27%有较大水平的下滑。

　　产城园区评论获悉，建信中关村REIT的底层资产于2024年出租率较2023年有所回升，但租金出现较大程度下滑。

　　建信中关村REIT的底层资产有三个基础设施项目，分别是互联网创新中心5号楼项目、孵化加速器项目和协同中心4号楼项目。

　　从经营状况来看，建信中关村REIT的出租率已多年处于较低水平。根据披露数据，出租率方面，截至2024年12月31日，基础设施期末出租率为72.09%，相较上年末出租率63.75%提升8.34个百分点，同比上升13.08%。一竞技官网

　　四季度末，底层资产签约率为79.08%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），相较2023年12月31日的期末签约率64.39%提升14.69个百分点，同比上升22.81%；期末租金收缴率为104.03%。

　　该基金透露，截至2025年3月31日，基础设施项目储备意向客户9组，面积约为10250平米，预计可提升出租率约8.06%。

　　产城园区评论获悉，该基金上市后出租率出现下滑。2022年年初出租率为96.15%，该年末便下降至81.29%，2023年末更是进一步下降至63.75%，2024年有所回升。2024年1-4季度期末，建信中关村REIT的出租率分别为72%、78.80%、72.49%、72.09%。

　　回升的出租率源于出租价格的大幅折损。建信中关村REIT近几年陷入价格内卷泥潭中，2024年以来，基金采取“以价换量”策略，2024年1-4季度期末，建信中关村REIT大幅下调了出租价格。

　　2024年，建信中关村REIT基础设施项目平均月末租金为4.71元/平米/天，较上年同期的5.72元/平米/天同比下滑17.66%，其中孵化加速器项目和互联网创新中心5号楼项目同比下降幅度分别为24.65%和24.29%。

　　相应地，一竞技官网随着项目租金因市场情况做出阶段性调整，2024年全年实现新签及扩租面积63649.37平米，期末时点出租率由去年同期的63.75%提升至72.09%，同比提升13.08%。相应的，平均月末租金由去年同期的5.72元/平米/天下降至4.71元/平米/天。

　　项目租金下降直接影响主营业务收入的下降，报告期内，基金基础设施项目主营业务收入为1.31亿元，相较于2023年度主营业务收入同比下降21.86%。

　　并且，为了提升市场竞争力，基础设施项目为部分客户提供定制化的装修改造服务以争取签订中长期租约。

　　2024年，基础设施项目公司发生招商改造合同费用1627.45万元，使得报告期内维修改造费用同比上涨23.61%，其中为引入某两大客户分别花费393.65万元(承租约8400平米)、877.58万元(承租约5700平米)。

　　随着部分存量租户的续租和增量租户签约，使得项目整体期末加权平均剩余租期提升至3.05年，相较2023年第4季度期末加权平均剩余租期2.49年同比上升22.49%，其中互联网创新中心5号楼项目和孵化加速器项目同比上升幅度分别为56.61%和134.55%。

　　受收入端下滑以及本报告期招商改造等费用支出等因素影响，2024年可供分配金额同比下降了48.20%。

　　“内卷”是供过于求的结果，并且根据目前市场情况，这种“内卷”还将持续。建信中关村REIT的底层资产均位于北京市海淀区上地区域的中关村软件园。

　　据基金报告披露，目前，中关村软件园园区内空置面积约16.36万平米，从可类比的项目来看，除基础设施项目外，园区内共有13个楼宇有较多空置面积，其中，超过1万平米空置面积的楼宇共有4个（如太极傲天大厦空置约2.45万平米、钻石大厦空置约2.2万平米、浪潮大厦空置约1万平米）。

　　园区内的空置面积及物业的多样性为租赁客户提供了多种选择，部分项目谈判空间较大。所以为达到实现客户签约的目标，区域内各项目之间持续竞争，价格战情况严重。

　　报告中指出，部分企业基于成本控制的考量，选择搬迁至租金更为低廉的区域；而另一些企业，受优质办公环境、形象提升等因素的驱动，以较低成本搬迁至更高级别楼宇。此外，随着TMT、软件等行业热度退潮，部分租户出于自身经营考虑（主要为业务调整，缩减承租需求），出现提前退租和到期不续租的情况。

　　2024年，建信中关村REIT基础设施项目提前退租面积合计18869.07平米，到期退租面积合计21458.67平米，退租面积总计40327.74平米。

　　并且，对比写字楼市场价格调整幅度，产业园租金降幅相对较小，因此导致产业园和写字楼业态之间的价格差异在不断缩小。写字楼市场租金下行，必然也将分流一部分产业园区客户的租赁需求，再叠加各类免租政策和优惠，市场竞争态势将更加激烈。

　　租户方面，截至2024年末，建信中关村REIT基础设施项目的产业租户总数共计70家。按承租面积划分，承租面积在5000平米及以上的租户有5家，承租面积处于2000平米（含）至5000平米区间的租户有4家，承租面积处于500平米（含）至2000平米区间的租户有29家，承租面积小于500平米的租户有32家。

　　按租约期限划分，租约在1年（含）以内的面积占实际出租面积的3.82%，租约在1-2年（含）的面积占实际出租面积13.14%，租约2年以上的面积占实际出租面积83.04%。

　　值得关注的是，协同中心4号楼项目为单一大客户整租，全年单一租户贡献的租金收入占总租金收入比例高达25.01%，这意味着基金面临着潜在大租户退租风险。

　　整体来看，北京产业园市场接下来仍将面临激烈竞争。根据世邦魏理仕（CBRE）《2024年第四季度北京商务园区市场报告》，北京商务园区总存量约1026.64万平米，其中泛中关村集群（包括中关村软件园、上地信息产业基地、北清路、东升）的存量合计约384.4万平米，占到全市商务园区市场总存量约37.44%。

　　四季度北京市净吸纳量由负转正录得2.9万平米。新租需求超过七成均来自TMT，除了头部互联网企业大面积扩租以外，租金持续下行也刺激了中小型科技企业释放搬迁需求。全年整体市场净吸纳量同比下降78%录得6.0万平米，75%的新租需求来自TMT和医药及生命科学板块，而制造业和能源及公共事业紧随其后且需求占比均有所提升。

　　四季度，北京市空置率环比下降0.3个百分点至23.6%，同比爬升1.3个百分点。四季度全市平均租金报价同样本比环比下降1.6%，全年降幅达到4.9%，至148.5元/月/平米。全年各子市场降幅均较去年走扩，其中泛中关村集群降幅继续领先。

　　泛中关村集群在2024年无新增供应量，同时在2024年的市场净吸纳量不足4万平方米，也是2014年以来本集群全年净吸纳最少的年份之一。2025年泛中关村集群的新增供应量约73万平方米,包括中关村软件园区域约12万平方米和北清路区域约61万平方米，空置压力仍将持续。一竞技官网

　　新规范对于住宅标准的设置体现了经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利的原则,必将大大提升居住体验。

　　其中，深圳新房成交面积同比增长69%，在22个一二线重点城市中表现最强。

　　据其近日公告，林耀欣递交辞职报告，其因个人原因，辞去公司董事、副总经理职务。辞职后，林耀欣不再担任公司其他职务。

　　这意味着，城市更新工作全面提速，将急难愁盼的公共设施短板补上，城市基础设施全面补短板后，将带动数万亿的市场投资和消费。

　　“这个数据来之不易”，3月上海二手住宅成交2.69万套，有二手房业主称“不再接受大幅砍价”

　　4月8日，上海市黄浦区链家门店中介陈涛表示，近期上海二手房市场成交量显著增长，价格趋于稳定。数据显示，2025年3月上海二手住宅成交2.69万套，环比增长75%，同比增长45.36%，成为2022年以来成交最高的3月。

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