“焕新”成为了2024年北京商业的主旋律。北京商业迎来了许多新变化，老百货纷纷开启改造，一改以往的零售格局；超市卖场也下定决心在商品、环境、服务等方面提升，比如双安商场结合区域消费需求更新定位为品质社区型的类购物中心，喜隆多永辉作为北京首家学习胖东来调改店为商圈聚流。随着多个新项目的亮相，北京商业布局变得更为均衡，西部消费潜力逐步释放，在一轮轮调整中，会员店、主力店、首店也更趋于细分。商业品牌在每一个细分切口的锐意进取，都为城市更新贡献出独有的一份力量。

　　今年以来，许多老百货先后开启改造，寻求在购物环境、业态、商品等方面的全面升级。举例来说，陪伴消费者90多个春秋的西单商场于今年初宣布将进行大规模改造升级；1994年开业的双安商场于今年8月底启动不闭店改造；营业近30年的当代商城中关村店于去年12月底正式闭店，目前已进入改造阶段。

　　值得关注的是，在老百货焕新的过程中，多项目更新后的定位一致体现出对社交功能的强调以及对零售的弱化。如西单商场未来地下一层将设置“西单记忆1930”文化街区，引入文艺演出、电影等文化体验业态，双安商场着力打造“品质生活方式体验场”。

　　在商业更新的进程中，传统百货面临着不同的抉择。目前，西单商场、当代商城选择了拆除重建的路径，翠微百货牡丹园店和双安商场采取了不闭店改造的方式。在多方讨论中，“拆除是否为必选项”一直是关键性话题。传统百货多以柜台形式布局，且层高相对较低，已难以满足当下消费空间对于开阔、舒适的要求。不拆除改造意味着只能在原有的架构中进行装修、外立面的改造，在空间拓展上存在一定局限。

　　拆除后重建的项目能否找回当初的情怀，也是一个未知数。许多老百货承载着一代消费者的记忆，建筑、场景本身都与其曾经的购物经历相连，百货拆除后面临着找回当年氛围的挑战。因此，传统百货的改造需慎重权衡，兼顾多方因素。

　　2024年，北京多家商场在项目定位上进一步更新，尤其是主力店的变化十分明显。主力店，在很大程度上决定着购物中心的主要客群。最初的主力店以影院、游乐、百货、超市四种类型为主，其与连锁型专卖店及配套服务店形成初代购物中心店铺组合。当新茶饮店铺纷纷抢占商场的黄金地段时，网红烘焙店悄然崛起，成为年轻人热衷打卡的新宠。自今年起，众多精品烘焙品牌纷纷入驻北京各大商场，开启了频繁开店模式。

　　与前几年盛极一时的新中式烘焙不同，此轮扩张的烘焙店多为西式烘培定位。如朝阳合生汇引进石头先生北京首店，国贸引进美心集团旗下烘焙品牌PAPER STONE BAKERY首店等。

　　品牌变化背后，更是一座商业项目的定位变化。据了解，朝阳合生汇将着重发力吸引全国旅客，打造成为城市地标，吸引更多中产客群和全国旅客。西单大悦城持续以“商业+文化”为核心，强化青年潮流文化中心的细分定位。为了在激烈的竞争中脱颖而出，多家商场确定了更具体的目标客群，并通过品牌调整、营销活动贴近目标消费者。

　　需要注意的是，当下部分商场在着重关注客流以及追逐网红效应之际，一竞技app却在一定程度上忽略了场内品牌间良性竞争环境的营造。商场作为商业运营的平台，不应单纯着眼于吸引客流，更要充分顾及入驻商家的利益，打造出可持续发展的业态布局。

　　提及北京消费常说“向东看”，朝阳区承载了此前大部分消费内容。今年以来，北京西部区域迎来了一系列新项目，带动西部消费力的崛起。按照时间顺序，位于昌平区的超极合生汇于今年4月开业，海淀区西北旺万象汇于5月开业；下半年，丰台区迎来丽泽16号及汇琴购物中心，门头沟区开出华远坊，昌平沙河万达广场则于10月开门迎客。

　　加之2023年西部区域开出的西三旗万象汇、京西、檀谷TANKO、五棵松万达等项目，以及今年即将开业的海淀、石景山和美汇、超极合生汇东区，北京西边消费通过星星点点的布局以及各项目的多样营销活动，西部消费热度攀升，逐渐织出密集的消费网络。

　　同时，传统卖场的更新也带动了商圈的升级。以喜隆多商圈的永辉门店为例，作为北京首家学习胖东来的自主调改店，永辉喜隆多店开业后引发了众多消费者进店购物，也同步带动了喜隆多购物中心的客流量及销售。11月1日，永辉发布内容显示，永辉喜隆多店重新开业后的10日，销售额达到1566万元，进店客流同比调改前增长11倍。据北京喜隆多购物中心商管中心总经理江欣介绍，商场客流同比增长95%以上，在未计算永辉营收的情况下，商场销售同比及环比增长了近50%。

　　在城市的中心区域，商品种类已然极为丰富。倘若仍旧局限于单纯售卖商品这一传统模式，实则已难以契合当下的消费需求了。如今，这些区域的消费更倾向于打造具备互动性、充满烟火气的消费场景，以此来满足消费者多元化、深层次的消费体验与情感诉求。

　　今年以来，餐饮成为一众超市卖场开启调整的方向。其中，物美超市于今年6月在店、通州龙湖店分别开出物美大食堂，提供13元、19.9元两档自助餐；超市发自今年9月起在玉泉路店、华光商厦店、美欣店开出“海淀食堂”。此外，永辉开出永辉食堂，盒马在广州全市门店推出“平价快餐”服务，华联超市北京太阳宫凯德MALL店也设置了快餐档口。

　　零售企业在餐饮布局中对目标客群进行了清晰的界定。据了解，物美大食堂规划了写字楼店、社区店及综合店三种类型，分别对应工作人群、社区居民等。超市发的海淀食堂着力解决社区百姓，尤其是高龄独居老年人面临的做饭难吃饭难问题，选址大多位于商圈或居民区附近。跨界餐饮成为大卖场提升坪效、寻找新利润空间的一种模式。

　　同时，会员店在这一年的扩张节奏开始提速。2023年12月，沃尔玛中国曾发布消息称，预计未来每年都有6—7家新店开业；另一家国际仓储会员店“老牌选手”Costco（开市客）会员店近年来的拓店速度也在加快。此外，本土会员店fudi会员商店也曾传出出京的消息。

　　在消费环境的变化下，百货面临来自消费者、市场的多方面挑战。今年8月，位于海淀区西北三环的双安商场宣布开启改造。双安商场开业于1994年，是北京西北地区首家精品百货店，在经营了30余年后，这家百货也不可避免地面临消费习惯及需求变化带来的销售、客流挑战，启动改造成为其求变的第一步。双安商场方面认为，在调整过程中，老百货首先要采用“空杯”心态，放下以往的惯性思维、小步快跑；同时，项目调整之后不代表高枕无忧，不断的升级、进化才能对市场保持清醒的认知。

　　在双安商场方面看来，老百货目前处于相对比较尴尬和被动的环境。双安商场相关负责人表示，面临的挑战一方面来自于顾客的变化，从单纯的来商场以购买行为为主导的购物，向随机性购买、猎奇性购买、效应性购买转变，聚会型、消遣型购物在增加。另一方面则是市场的变化，老百货缺乏前瞻性，多年一成不变的岛柜形态已经和市场脱离，明显滞后。

　　在调整过程中，老百货的转型也相比后来的购物中心之升级更具备难度。老百货曾经有过辉煌的历史，但历史的经验已经不被现在的市场接受，其团队能否突破曾经惯性思维的桎梏，是影响改造结果的重要因素。对此，双安商场相关负责人表示，老百货到了不得不变的关键节点，但转变的方向如何抉择没有可以借鉴的经验。“这需要团队首先有一个空杯的心态，能够放弃以前的一些惯性思维，积极地去探索和学习，找到创新的目标，也需要团队小步快跑”，上述负责人表示。

　　值得关注的是，老百货升级过程中，对零售的“瘦身”是重要内容之一。以双安商场为例，减少零售部分的同时，增加餐饮、健身、生活服务等休闲体验业态比例。据双安方面介绍，业态比例是根据其所处商圈定位进行划分的，双安商场考虑定位于品质社区型的类购物中心，而这类购物中心的餐饮比例或者生活业态一般占比超50%。因此，在百货转型中，要根据顾客的画像和属性、区位本身的定位，以及商圈其他商场的一些定位而进行错位经营。

　　“我们认为升级改造是保持动态的，不是这一轮调整完就可以一直高枕无忧，所有的调整都是为了下一步调整做准备。”双安商场给出了对于百货调整的看法。据透露，一竞技app双安商场对百货业态的调整告一段落后，2025年底将开启对于地下一层超市的调整。双安商场方面认为，不断进化，才能对市场有一个清醒的认知以及更有前瞻性的判断；不断地去调整生活方式品牌的组合以及比重，尽可能达到零售和生活方式的平衡，才能够尽可能满足客人的生活需求。

　　调改升级是当前零售业发展的一大热点。在中国百货商业协会秘书长杨青松看来，进行调改的企业一般离不开这几个原因：适应消费者的变化，改造老旧店面，改变传统管理方式，应对同行和异业的竞争等，“调改是当下零售企业实现再发展的必由之路”。

　　对于城市更新，商业项目焕新作为其中一部分，具有重要推动作用。杨青松指出，城市更新是综合的，除了实现房屋使用、市政设施等全面完善，不能忽略商业的作用，特别是地标性的商业。商业除了满足商品和服务的消费需求，还有满足社交需求的功能，商业项目具备了供社交的场所和氛围，一定程度上满足了人们情绪消费的需要，是城市生活质量的一种反映。同时商业的形象设计、影院、展览展示空间等，也是文化传播的重要渠道。

　　杨青松表示，在调改过程中，商业项目要注意结合商圈特点，确立鲜明的市场定位。商业是个性化的，同质化是大忌，同样在调改中也没有模板式的调改。其次，作为百货业态，在精准定位的基础上，要把与品牌商的关系摆在首位，包括品牌组合、协同、共同成长计划等。最后，在调改中，避免只注重“表”而忽略“里”的情况，有的商场花重金改造中庭，增加大屏，花费了大量的金钱，却忽略了品牌和运营的提升。形象是“表”，运营是“里”，徒有其表，不如表里兼修，方为长久之计。